今天，非常高兴应邀参加“2008年圣彼得堡市信贷论坛”，感谢论坛给了我一个同大家一起学习和交流的机会。在涉入商海之前，我在中国复旦大学做教授，长期跟踪和关注房地产业的发展，从大的方面讲，我认为一国房地产业的健康发展，取决于四个方面的协调程度：一是房地产市场供应与需求相协调；二是房地产市场化与保障化相协调；三是房地产业增长方式与资源环境承载率相协调；四是房地产业发展和金融业发展相协调。由于时间关系，我想结合本次论坛的主题，就第四个问题特别是就俄罗斯住房按揭贷款市场发展，谈一点自己想法，供大家参考。

一、住房按揭贷款市场发展：国际经验与中国实践

纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金融体系中具有十分重要地位。世界各国政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助、延长贷款偿还期、提高贷款比例、降低贷款利率等办法来不断提高居民的购房能力。例如，英国设立建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构为私人购房筹集资金；日本建立住房金融公库，一方面向不动产商和其他组织提供低息贷款，以调节住房市场的价格，另一方面向购房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房按揭信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房按揭信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。 可以这样说，住房按揭贷款是维系房地产业、金融市场、住房消费和政府调控四方的核心枢纽，具有“牵一发而动全身”之功效。

1、促进房地产业快速发展，拉动国民经济持续增长。房地产业是国民经济和人们安居乐业的不可或缺的载体，是一个消费潜力极大、产业关联度高的产业，对一国的就业和经济增长具有非常明显的拉动作用，这已为世界大多数国家所证实，也为中国近10余年来的发展实践所印证。（据中国机构测算，在中国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170－220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130－150元其他商品销售；住宅建设每增加10个百分点，可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业）住房按揭贷款市场是一国房地产业起飞的推进器，也是一国国民经济持续快速增长的发动机。从中国来看，让我们把时光倒转回1998年，这是13亿中国人生活中的一个重要“节点”，就是在席卷全球的亚洲金融风暴蔓延之际，中国政府果敢地启动了住房体制改革，持续近50年的福利分房制度完成了他肩负使命，退出了历史舞台，住宅产业第一次被明确确定为新的经济增长点，住房消费信贷被大力倡导，各家银行纷纷开展个人住房贷款按揭业务。短短10年间，中国商业性房贷增长了120倍，从1998年的400多亿元，飙升到2007年末的4.7万亿元左右，其中个人住房按揭贷款达到2.7万亿元，个人住房按揭贷款占整个个人贷款的82.5%；在这10年中，正是住房按揭贷款市场的发育完善、积压多年的住房需求开始井喷、房地产业快速发展，使得中国成功走出了亚洲金融危机的阴霾，战胜了新经济泡沫破灭的影响，中国GDP连续10年保持10%以上的年均增速，创造了世界经济发展史上的奇迹；从美国来看， 2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，我们发现美国经济并没有随股市泡沫破灭而出现衰退，相反是房地产市场繁荣使得美国经济增长得以持续，但从2006年中期开始，美国房地产市场开始降温，房地产价格已经出现下滑，美国的经济也呈现衰退的势头。

2、开辟银行利润新增长点，增强政府调控有效性。市场经济发达国家住房按揭贷款业务，一般占商业银行贷款总额比重在20%-30%之间，香港达到35%以上。商业银行大力拓展住房金融业务，特别是聚焦个人住房按揭贷款业务的发展，无论质量、效益都符合银行价值最大化的要求。近些年来，中国个人住房按揭贷款已成为商业银行个人业务的主体，各家商业银行为争夺该项业务的市场份额，不断推出自己的创新品种，市场竞争已进入白热化状态，各家银行的住房按揭贷款规模都处于不断攀升之中。2007年末，中国的工、中、建三大国有银行的个人按揭贷款占个人贷款余额的比例分别为86.3%、76.20%和75.3%。此外，10多年来中国房地产业的快速发展并没有出现大的曲折，其中很重要的一条就是中国政府将住房按揭贷款作为实施房地产市场宏观调控的有力工具，政府通过调整首付比例、信贷利率、信贷额度、贴现率和按揭期限等手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，调节房地产市场的需求规模和价格，以实现国家产业政策的目标，熨平经济周期的波动。

3、激活住房消费市场，改善居民的居住条件。 不论是市场经济发达国家、新兴市场经济国家还是最大的发展中国家中国，居民购买住房都是一件很不容易的事，遥远的住房之梦如何变成眼前活生生的现实？市场经济发达国家正是通过金融机构向居民提供长期住房按揭贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家超过了70%。如美国，不仅从数量上已经可以满足其国民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平，如果没有美国庞大的住房金融体系的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。中国自1998年住房制度改革改革启动以来，居民住房消费观念快速转变，城镇居民人均住房建筑面积，由1998年的不到19平方米，提高到目前的26平方米以上，城镇住宅成套率达到80％以上。实践证明，不仅高收入水平的国家需要通过住房按揭贷款改善居民的居住条件、提高居民的居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也正是通过这一途径取得了非常好的成绩。

4、美国次按危机是金融创新的技术层面问题，而并非个人住房按揭贷款的制度本身问题。次按危机的特征是美国次级按揭贷款金融产品违约率上升导致信用危机的普遍蔓延，金融机构为了维持资产负债结构的平衡拼命收缩信贷和流动性，从而造成曾经一度广为蔓延的流动性过剩（excess liquidity）在旦夕之间蜕变为信贷紧缩（credit crunch）。美国次按危机根源并不在于住房个人住房按揭贷款制度本身，也不在于利用按揭贷款证券化这种金融创新方式，而在于发放次级按揭贷款时没有严格遵守风险防范的要求，在利用创新产品的过程中，中介评级机构放松了社会责任，在产品发行过程中，监管当局忽视了应有的监管。

二、俄罗斯住房按揭贷款市场：理论思考与政策建议

房地产业是俄罗斯进入发展新阶段的重要支柱产业，事关国计民生。俄新总统梅德韦杰夫5月7日晚在克里姆林宫举行的庆祝总统就职招待会上说，提高人民生活水平是最重要的任务，并签署两项命令：一是向卫国战争老战士提供住房；二是开展住房建设的措施。房地产业是资金密集型产业，房地产本身既是特殊消费品，又是资产投资品，对应消费品的有住房金融市场，对应投资品的有资本市场，这两个市场的建设都应以政府的政策支持为前提。从当前来看，加快培育和完善俄罗斯住房按揭贷款市场，改善居民居住条件乃当务之急。

1、控制住俄罗斯通货膨胀水平。多年来俄罗斯国内通货膨胀水平居高不下，2006年俄通胀率为9%，2007年俄政府原定的通胀率目标是低于８％，但实际达到12.1%，俄罗斯08年通胀预期是低于7.1%，但实际可能会超过这个目标值。根据国际经验，长期通胀环境不利于居民住房按揭贷款市场的发展，因为银行开展此项业务利差小，风险大；居民在高通胀环境下，借贷成本过高，对未来预期不明确，以贷款购房的积极性不高。美国、中国近些年来个人住房按揭贷款规模快速增加，首先得益于低通胀、高增长的宏观经济环境。为此，建议政府应采取综合措施，控制并降低膨胀水平，为居民住房按揭贷款市场的培育和发展营造良好的宏观经济环境。从俄罗斯未来的发展前景看，控制住通胀水平也是完全有可能的。

2、研究建立个人住房按揭贷款担保公司。目前阻碍俄罗斯居民住房贷款业务发展的另一个重要原因就是，银行担心借款者还不了款而又不能履行收回按揭物的权力，一方面使得银行更加严格地掌握贷款条件，提高贷款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手续烦琐。建议借鉴美国住房金融市场发展的经验，如成立联邦住房管理局、联邦退伍军人管理局(VA)这样的官办保险机构，通过政府的信用组建按揭贷款担保公司。美国住房按揭贷款之所以对金融机构有很强的吸引力，大批金融机构参与按揭市场的活动，就在于有政府按揭担保机构为个人住房按揭提供保险或保证。

3、加快设计与推广个人住房按揭贷款产品。世界各国在这方面的经验比较多。如美国金融机构为防范住房按揭贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题，设计出可变利率的按揭贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的按揭贷款（递增偿还的按揭贷款适用于青年家庭，递减偿还的适用于老年退休家庭）等金融工具。为此，建议根据俄罗斯国情，即俄罗斯各个地区发展不平衡，不同城市居民收入水平的差异，甚至是同一城市不同家庭资信状况参差不齐等特点，因地制宜地确定住房按揭贷款的贷款利率、贷款年限、贷款限额和付款方式的最佳组合，设计出多种可供选择的住房按揭贷款品种，从而有力地刺激居民住房消费信贷需求。

4、探讨稳步引进外资住房金融机构。引进国外金融机构，更重要的是引进其先进的技术工具和手段，以及科学的管理方法，使俄罗斯的住房金融能在较高的层次上实现可持续发展，以迎接俄罗斯加入WTO的全新挑战，并适应全球经济一体化的现实要求。此外，加快健全与房地产金融有关的各种机构，主要是包括介于金融机构、房地产商和投资者之间具有一定金融功能的中间机构、资信评估机构等，这些中间机构是整个房地产金融体系形成和完善不可或缺的环节。

三、“波罗的海明珠”：住房按揭贷款产品创新的最佳平台

“波罗的海明珠”项目是由上海实业集团联合代表上海和中国实力的七大企业集团在圣彼得堡市共同投资建设的大型综合性开发区项目，是迄今为止中俄两国最大的战略性合作项目，得到了两国两市政府的高度重视和大力支持，已进入中俄两国总理会晤机制；“波罗的海明珠”项目在功能和产业上以旅游、商务等现代服务业为核心，并涵盖城市基础设施建设、办公、会展、宾馆、酒店管理、物业管理、贸易、文化、教育、医疗、娱乐休闲、餐饮和住宅等产业领域，项目建成后，将在昔日一片荒地上崛起一座现代滨海新城，总居住人口达3.5万人，可望为当地创造大量税收、财政收入，造就至少1.5万人的就业机会；“波罗的海明珠”项目总占地面积208公顷，总建筑使用面积250万平方米，建设周期约6—8年，2013年将全面竣工并交付使用。

目前，我们正在同多家贷款银行进入深入洽谈，并已同10多家银行达成了合作意向。我们真诚地希望“波罗的海明珠”不仅成为中俄两国人民友好合作的战略平台，成为圣彼得堡市的一座大型地标和城市副中心，也衷心地希望成为“波罗的海明珠”成为俄罗斯金融业与房地产业互动发展、住宅金融产品创新运用的功能载体。让我们携起手来，精诚合作，锐意创新，让“波罗的海明珠”更加熠熠生辉，让圣彼得堡市民的生活更加丰富多彩！预祝本次论坛圆满成功！

谢谢大家。

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